¿Cómo saber la edificabilidad de una parcela?

Si tienes un terreno o estás pensando en invertir en un proyecto urbanístico, es importante que conozcas de antemano su situación en cuanto a la edificabilidad. Esto se refiere a la superficie que puedes construir en la parcela así como si está permitido hacerlo.

Para esto, necesitas conocer algunos conceptos como el coeficiente de edificabilidad y el tipo de suelo que ocupa el terreno. Esta información se encuentra disponible en las oficinas de planeación urbanística de los municipios que ocupa la propiedad.

No todas las parcelas son aptas para la construcción o un uso urbano, por lo que es recomendable que aprender a estimar su edificabilidad. Por esto, te presento una completa revisión para aprender sobre si es posible edificar en un terreno dado.

¿Qué es la edificabilidad de una parcela?

Está referida a si es posible construir edificaciones en un terreno, según las normas urbanísticas vigentes en la zona. Esta normativa es establecida por los municipios, con base a las características del suelo que permiten incluirlo en las categorías de urbano, urbanizable o no urbanizable.

La edificabilidad se define entonces como la cantidad de metros cuadrados de techo que puedes construir en un número dado de metros cuadrados de suelo. Estos metros cuadrados de construcción pueden ser en una o varias plantas, según lo establecido en la normativa.

La edificabilidad de una parcela o solar, puede ser de dos tipos que establecen las normativas municipales o regionales. Estas se definen con base a si el suelo ya ha sido catalogado como urbano o se encuentra en la categoría de urbanizable:

• Edificabilidad bruta: se estima sobre parcelas que en un futuro pueden tener modificaciones urbanísticas y se consideran urbanizables. Estos suelos pueden considerarse sectorizados, cuando se ha establecido que serán urbanizados con proyectos futuros. Por su parte, los no sectorizados son terrenos que podrían o no entrar dentro de los planes de urbanización del municipio.
• Edificabilidad neta: en este caso, las parcelas ya se han incluido dentro de los terrenos edificables y por tanto se han considerado en la ordenación urbanística de la zona. Por tanto, son solares que cuentan con distintos servicios urbanísticos, como acceso a la red de saneamiento, agua, electricidad, entre otros.

Las constructoras inmobiliarias le dan gran importancia a la edificabilidad de una parcela al momento de desarrollar sus planes de desarrollo. Esto debido a que un terreno con edificabilidad bruta puede ser más riesgoso o requerir una mayor inversión que aquellas parcelas que cuentan con la edificabilidad neta en su cédula urbanística.

¿Qué es el coeficiente de edificabilidad?

Para determinar la edificabilidad de un terreno, se utiliza un coeficiente que permite determinar los metros cuadrados permitidos de construcción. El mismo es establecido por las normas urbanísticas del municipio con base a sus planes generales urbanos.

Este coeficiente se expresa en m2 construidos/m2 con los que cuenta la parcela considerada edificable. Si el terreno se encuentra en una zona urbana, el coeficiente de edificabilidad corresponde al establecido en la ordenación urbanística para esa ubicación.

Cuando la parcela se encuentra en una zona urbanizable, el coeficiente queda establecido en su ficha de gestión urbanística. Por tanto, debes solicitar esta información al municipio en el cual se ubica el terreno, a fin de hacer las estimaciones correspondientes de edificabilidad del mismo.

El coeficiente permite estimar la edificabilidad máxima de una parcela, utilizando una fórmula establecida por las normas urbanísticas, que corresponde a:

• “E (t) = s (s) x e (t/s)”, donde E: es la edificabilidad, s: la superficie total del terreno y e: el coeficiente de edificabilidad establecido.

Para que puedas comprender mejor la aplicación de este coeficiente, tomemos un ejemplo de un terreno urbano con una superficie total de 500 m2. Para el mismo, se ha establecido un coeficiente de edificabilidad de 0,7 t/s:

• E= 500 m2 x 0,7 t/s= 350 m2 es el total de superficie que puede ser construida en este terreno, incluyendo las distintas plantas que contemple la construcción.

Si tienes dudas sobre la manera correcta de estimar la edificabilidad de tu parcela con el uso de este coeficiente, consulta MisTramitesyRequisitos. Este es un portal especializado en la tramitación de distintos documentos en España y otros países de habla hispana, con información actualizada.

¿Cómo saber si se puede edificar en un terreno?

Para esto, debes acudir a la oficina de planeamiento municipal de tu región y conocer la clasificación del terreno con respecto al tipo de suelo. La Ley de Suelo española determina las actividades y edificaciones que pueden desarrollarse en las distintas categorizaciones de suelo, las cuales son:

Suelo rústico

Este se localiza en todas las zonas rurales de España, por lo que es el más extendido y solamente no afecta a los núcleos urbanos asociados en estos lugares. La ley establece que este tipo de suelo se debe dedicar principalmente a las actividades de agricultura y ganadería.

Si tu terreno está categorizado como un suelo rústico, posiblemente se podrán construir edificaciones asociadas a las actividades agropecuarias. Igualmente, pueden permitir la construcción de distintos tipos de alojamientos rurales.

Dentro de los suelos rústicos hay dos clasificaciones más restrictivas que debes tomar en cuenta:

• De protección ordinaria: en este tipo de terrenos solamente se permite la explotación agropecuaria y no se contempla su urbanización.
• De protección especial: se asocian a zonas de costas, bosques u otros espacios naturales que se protegen. Por tanto, no es posible que se permita algún tipo de construcción o urbanización.

Suelo de núcleo rural

En algunas comunidades autónomas, como Galicia, hay una clasificación especial, que busca respetar aquellos asentamientos tradicionales en entornos rurales. En los mismos se permiten ciertos tipos de edificaciones tanto para la habitabilidad humana como para actividades agropecuarias.

Los suelos de núcleo rural cuentan generalmente tanto con fuentes de agua para la vivienda como caminos de acceso. En los planeamientos municipales se establece el tipo de construcción permitida en los mismos, siendo necesario el otorgamiento de una licencia que lo autorice.

Suelo urbanizable

Si tu terreno está ubicado en este tipo de suelo, es posible que en un futuro se permita construir, una vez que se desarrollen planes de urbanización en la zona. Debes tomar en cuenta si es un suelo urbanizable sectorizado o no, ya que en el primer caso se incluye en los planes futuros de urbanismo del municipio.

Para poder construir en un suelo urbanizable, hay que solicitar que el mismo pase a ser de tipo urbano. En este caso, se debe presentar un proyecto de urbanismo, que incluya calles, acometidas eléctricas, conexión a la red de saneamiento y agua corriente así como cualquier otro servicio.

Suelo urbano

Al contar con un terreno ubicado en este tipo de suelo, generalmente podrás edificar siguiendo la normativa urbanística de la zona. Puede encontrarse en una ciudad o un núcleo urbano rural, por lo que es posible construir sin mayores inconvenientes, ya que se asume cuenta con los servicios necesarios para un asentamiento humano.

No obstante, debes tomar en cuenta que no todos los suelos urbanos son iguales, ya que algunos requieren una mayor inversión que otros para poder edificar. Los mismos se clasifican en:

• No consolidados: aunque se considera urbano, no puede definirse como un solar y, por tanto, requiere de algún tipo de urbanización. Para construir en los mismos, se deben presentar los planes para que cumplan con las normativas de urbanismo establecidas.
• Consolidados: cuentan con todos los requisitos de urbanismo considerados en la legislación, por lo que se consideran solares. En estos, solamente requieres presentar los proyectos técnicos de la edificación y contar con las licencias municipales necesarias para construcción.

¿Cómo saber si una finca es edificable?

Si estás pensando construir en una finca o tienes un proyecto de inversión inmobiliaria, el primer paso es determinar si la misma es edificable. El primer paso es revisar su situación registral, para lo que debes acudir al Registro de la Propiedad de la zona y comprobar lo siguiente:

• El propietario legal que está registrado y, por tanto, es el titular de la finca.
• Comprobar si está libre de cualquier carga o hipoteca.

Una vez aclarado este punto, es necesario que determine la situación urbanística del terreno para comprobar si es edificable. Si en el ayuntamiento está catalogada como un solar, no tendrás inconveniente en edificar, pero si se encuentra en otra clasificación, deberás verificar si se permite la construcción o no.

¿Cómo saber cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno?

Una vez que se ha determinado que el terreno es edificable, se debe conocer la superficie del mismo que se puede construir. Para esto, debes tomar en cuenta tanto la edificabilidad como la ocupación, que se refiere a los metros cuadrados de terreno que se pueden ocupar.

El coeficiente de ocupación viene determinado por las normativas urbanísticas, tomando en cuenta la superficie que se debe dejar libre para fachadas, retranqueos o patios interiores, entre otros.

Si tienes un terreno de 200 m2 y el coeficiente de ocupación es de 70%, solo se podrá ocupar una superficie de 140 m2. Luego debes considerar la edificabilidad, que si tienes un coeficiente de edificabilidad de 0,9 t/s, será de 180 m2.

Debido, a que solamente puedes ocupar 140 m2 del terreno, los 180 m2 que te permiten edificar, los debes repartir en varias plantas. Para esto, también hay que tomar en cuenta la altura máxima permitida en la edificación.